Комиссию признать бесполезной?

На фото справа: Горяйнова Жанна Николаевна -заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений администрации области

Налогоплательщики Владимирской области сталкиваются со сложностями при попытке снизить кадастровую стоимость земельных участков до размеров рыночной во внесудебном порядке.

Как известно, федеральным законодательством предусмотрена норма о том, что кадастровая стоимость земельных участков, применяемая для расчета земельного налога, не может превышать рыночную.

В случаях, когда эта норма не соблюдается, собственники и арендаторы земельных участков вправе оспаривать установленную для их участков кадастровую стоимость в индивидуальном порядке. С учетом того, что таких случаев после проведенной государственной кадастровой оценки земель выявилось очень много, суды сегодня буквально завалены исками предприятий и предпринимателей с требованиями о снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной. Такая картина наблюдается и во Владимирской области.

С учетом сложившейся ситуации, законодатель предусмотрел создание при управлениях Ростреестра в регионах согласительных комиссий, которым предоставлено право урегулирования подобных споров в досудебном порядке. В состав комиссий по положению входят представители Росреестра, администрации и оценщиков.

Увы, комиссии, сформированные подобным образом комиссии, оказались фактически  неработоспособными, поскольку в положении о них оговорено: принятие решений о снижении кадастровой стоимости возможно только в случае единогласного голосования всех членов комиссии. В итоге, как показывает практика, сложилась патовая ситуация. Спорящие стороны – землевладельцы-землепользователи, интересы которых в комиссии  в состоянии отстаивать  оценщики, и административные органы, заботящиеся о наполнении бюджетов, априори занимают противоположные позиции, а возможность арбитража со стороны представителей формально независимого Росреестра исключена при хотя бы одном голосе, поданном против. 

Общая тенденция, наблюдающаяся по всей России, свидетельствует, что положительных решений в пользу заявителей комиссиями выносится крайне мало. Во Владимирской области, где прошло уже два заседания комиссии, на которых на момент написания статьи были рассмотрены споры по 15 земельным участкам, таких прецедентов не было вообще, поскольку еще ни по одному спорному вопросу не было единогласного голосования. На это обратил внимание и председатель комиссии, заместитель руководителя Управления Росреестра по Владимирской области Юрий Астафьев: «При нынешнем положении, положительные решения комиссией на самом деле будут приниматься очень редко, поскольку состав  комиссии сам по себе противоречив. Мнения членов комиссии в большинстве случаев диаметрально противоположные. Мы уже связывались с федеральными структурами Росреестра по этому поводу.  Сейчас там готовится приказ о внесении изменений в положение о комиссии, в котором предполагается убрать норму о необходимости  единогласного голосования».

Свой отказ снижать кадастровую стоимость до размеров рыночной, которая определяется независимыми оценщиками и подтверждается экспертными заключениями по этим отчетам, член комиссии, заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений  администрации Владимирской области, начальник управления по регулированию земельных отношений Жанна Горяинова уже после заседания комиссии объяснила следующим образом:

-  У нас редко возникают вопросы к тем документам с рыночными оценками стоимости участков, которые предоставляют оценщики. Как правило, оценщики, скажем так,  делают достойный документ. Но на комиссию возлагается очень большая ответственность. По сути, на сегодняшний день мы вынуждены примерять мантию судей. Между тем, при рассмотрении в судебном заседании суд рассматривает разные стороны проведенной рыночной оценки, в том числе при необходимости может назначить свою экспертизу.

У нас такой возможности нет. Имеющееся в распоряжении комиссии экспертное заключение отчета оценщика  касается только предмета исполнения действующего законодательства, но не охватывает многие рыночные аспекты.  В то же время, с моей точки зрения, в некоторых случаях для рыночной оценки, на мой взгляд, оценщиком выбираются не те аналоги, которые выбирались при определении кадастровой стоимости. А раз выбран не тот аналог, то идет поправка и на стоимость. Часто - очень существенная.  Были, с моей точки зрения, и вовсе некачественные заключения. Были  случаи, когда государственная кадастровая оценка участков уже пересмотрена и снижена, но предприниматель с учетом проведенной рыночной оценки все равно считает ее завышенной.

Да, экспертное заключение подтверждает правильность отчета оценщика с методической точки зрения. Но при этом мы не можем не учитывать, что государственная кадастровая оценка тоже была сделана в соответствии с утвержденной методикой и она также прошла экспертизу.

Между тем, последствия, к которым ведут изменения кадастровой стоимости в середине бюджетного года, могут привести к невыполнению муниципалитетами своих обязательств. В сложившихся неоднозначных обстоятельствах, разумеется, в первую очередь мы учитываем возможность наступления таких последствий. И, прежде чем принимать решение, выслушиваем представителей муниципалитетов, у которых есть другие возможности для снижения платежей заявителя, к примеру, путем снижения налоговых ставок, есть и другие пути нахождения компромиссов, а не только путем снижения кадастровой стоимости.

Аргументы представителя администрации ставят под сомнение юристы, представляющие и на заседаниях комиссии, и в судах интересы налогоплательщиков.

Комментарий вице-председателя Владимирского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков», управляющего партнера юридической компании «Алехина и партнеры» Анны Алехиной:

- Во-первых, суды, в отличие от комиссий в большинстве случаев выносят  решения в пользу заявителей именно потому, что исходят не из соображений целесообразности, наполняемости или не наполняемости бюджетов, а руководствуясь законодательными нормами.

Во-вторых, некорректны претензии к самим налогоплательщикам по поводу  игнорирования ими  интересов бюджетов, изначально формировавшихся исходя из завышенной по сравнению с рыночной кадастровой стоимости земель. Это уж точно не проблемы налогоплательщиков, которые, понятно, прежде всего, отстаивают свои коммерческие интересы. Заметим еще раз -  отстаивают  на законных основаниях.

Между тем, отсутствие возможности решить земельный спор в досудебном порядке приводит к лишним затратам, которые несут налогоплательщики, соглашающиеся на предложенные государством условия.

Дело здесь даже не в дополнительных расходах предпринимателей на проведение рыночной оценки, которая, к слову, стоит немалых денег. (В конце концов,  заключение оценщиков, еще пригодится им  при рассмотрении спора в суде). При нынешнем несгибаемом подходе  представителей административных структур к вопросу о возможности досудебного разрешения споров  (до сих пор, напомним, комиссией  не вынесено ни одного положительного решения при рассмотрении споров по 15 земельным участкам), становится очевидной бессмысленность подобной  процедуры, что влечет за собой потерю времени, ресурсов. Да, собственно, в каком-то смысле подрывается и вера людей в искренность деклараций, произносимых с самых высоких трибун о стремлении властей всех уровней создавать условия для развития бизнеса.

В этой связи Российский союз налогоплательщиков обсуждал вопрос о необходимости добиваться  пересмотра положения о комиссиях по разрешению земельных споров на своем съезде. И на это уже последовала первая реакция министерств. В ведомствах, как минимум, готовы заменить в положении норму о необходимости принятия решения комиссией единогласно, на норму, предусматривающую в таких случаях наличие простого большинства голосов членов комиссии.

Мы будем также добиваться, чтобы обсуждение вопросов, выносимых на рассмотрение комиссии, происходило открыто не только в части представления заявлений предпринимателей и их ответов на вопросы членов комиссии, но и на стадии принятия решения. Чтобы аргументация отказов членов комиссии происходила публично. Пока с этой части заседания,  под предлогом того, что на членов комиссии будет оказываться давление,  удалялись не только представители заявителей, но и пресса.

Комментарий председателя Владимирского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков» Льва Валерьевича Иванова:

Во-первых, Закон не оставляет членам комиссии возможности выбора вариантов поведения в случае  соблюдения налогоплательщиком установленных Законом условий – предоставления отчета о рыночной оценке и экспертного заключения о соответствии отчета требованиям законодательства, а также иных документов, перечисленных в законе. В этом случае Комиссия обязана принять решение об определении кадастровой стоимости земли в размере ее рыночной стоимости, у нее просто нет иных вариантов действий, которые соответствовали бы закону.

Тем более у Комиссии нет полномочий выносить решения исходя из экономической целесообразности либо иных соображений, не известных заявителям.

В связи с этим возникает вопрос – если  чиновник не согласен  с Федеральным Законом, не желает выполнять его положения, может ли он продолжать работу в  комиссии, созданной в соответствии с этим Законом и систематически не выполнять требования Закона? Тем более, что такого рода «принципиальность» вовсе не решает вопрос по конкретному делу. Задача одна – переложить ответственность, передать право принятия решения судебным органам.

Во-вторых, удивляет открытое пренебрежение к налогоплательщикам – о дате и времени проведения заседания комиссии их персонально не уведомляют, протоколы заседания комиссии на официальном сайте не публикуются. На время обсуждения и принятия решений заявители удаляются в коридор. Все это является нарушением Порядка работы комиссии, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 263 от 4 мая 2012 г. Вместо сотрудничества власти и предпринимателей, последних в очередной раз ставят в положение просителей. Пока с этой части заседания,  под предлогом того, что на членов комиссии будет оказываться давление,  удалялись не только представители заявителей, но и пресса.

Владимир ГАНЕНКО