Как обжаловать государственную кадастровую оценку недвижимости

Ольга Николаевна Исакова,
член Палаты налоговых консультантов, юрист юридической фирмы RBL

Появление единого налога на недвижимость, заменяющего собой плату за землю и имущество, введение которого планировалось в 2013 году, отложено как минимум на пять лет. Его введению предшествует кадастровая оценка недвижимости. Работа по государственной кадастровой оценке недвижимости активно ведется и в Самарской области. О том, как поступить компании, если она не согласна с результатами оценки, — наша статья.

Что и как оценивается?

Кадастровой оценке подвергаются земельные участки. Для оценки применяется методика «массовой оценки». Суть ее в том, что кадастровая стоимость недвижимости определяется исходя из средней стоимости объектов в каждом кадастровом квартале. При этом качества и месторасположение недвижимости, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере. На практике это приводит к тому, что различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Куда следует обращаться в случае несогласия с результатами оценки?

Если вы не согласны с результатами произведенной оценки, то их можно оспорить, обратившись в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для проведения процедуры оспаривания существует определенный регламент. Он прописан в Приказе от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». В этом документе закреплены многие моменты, включая состав комиссии, процедуру рассмотрения заявлений, опубликование решения комиссии и т. д.

В Самарской области, хотя она и стала «пилотным регионом» по кадастровой оценке объектов недвижимости, создание комиссии в настоящее время находится только на предварительном этапе. Между тем, во многих регионах создание комиссии уже подходит к завершению. Однако сейчас судебная практика складывается таким образом, что отсутствие указанной комиссии не является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков. С заявлением следует обращаться в Управление Росрееста (постановление ФАС Уральского округа от 26 августа 2011 г. № Ф09-5334/11 по делу № А76-24457/2010).

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ, комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Именно это ведомство оказывает государственные услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки.

Росреестр осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (п. 4 вышеназванного Положения).

Таким образом, при отсутствии сведений о создании на территории области иных органов, уполномоченных на рассмотрение заявлений об изменении сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков, суды делают вывод о том, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было подано в Росреестр.

Порядок оспаривания кадастровой оценки в комиссии

В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, национального совета по оценочной деятельности.

Отрицательным моментом для заявителя является то, что решение комиссии по всем вопросам принимается единогласно. На наш взгляд, это создает предпосылку к злоупотреблению своими правами со стороны представителей органов исполнительной власти. Понятно, что все они заинтересованы прежде всего в пополнении бюджета соответствующего уровня, а вовсе не в снижении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности частных лиц.

Заявление в комиссию может быть подано правообладателем или иным заинтересованным лицом, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности. Таким образом, в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости могут обратиться не только собственники, арендаторы земельных участков, но и иные заинтересованные лица. Например, собственники объектов недвижимости, у которых не оформлено право пользования земельным участком под объектом недвижимости, поскольку от размера кадастровой стоимости напрямую зависит стоимость выкупа земельного участка из государственной собственности. Поэтому их интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка явно прослеживается.

Обратиться в комиссию можно в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Закон предусматривает только два основания для пересмотра кадастровой стоимости в административном порядке:

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются следующие документы:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки (для первого случая);
• альтернативный отчет об оценке (для второго случая). В случае, если отклонение рыночной стоимости по данному отчету составило более 30%, то к пакету документов прилагается положительное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Необходимо помнить, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

Для выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения. Уведомление направляется в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, а также лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

1. об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
2. о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Мнение специалиста

Существование процедуры оспаривания кадастровой оценки — несомненно положительный момент. Но поскольку определение кадастровой стоимости проходит по методике «массовой оценки», нетрудно прогнозировать, что суды будут переполнены исками, связанными с обжалованием кадастровой стоимости. Вот почему, на наш взгляд, целесообразно сделать обращение в комиссию обязательным элементом досудебного порядка урегулирования споров. Это позволило бы разгрузить как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции.

Источник: «Самарский бухгалтер»